Baugeld beim Bauträgervertrag

Urteil des LG Köln, Urteil vom 22.05.2023 – 17 O 99/21 – Haftung und Strafbarkeit des Bauträgers bei zweckwidriger Verwendung von Baugeld

Leitsätze

1. Baugeld ist zur Befriedigung solcher Personen zu verwenden, die an der Herstellung oder dem Umbau des Baus aufgrund eines Werk-, Dienst- oder Kaufvertrags beteiligt sind. Ist der Empfänger des Baugelds selbst an der Herstellung oder dem Umbau beteiligt, darf er das Baugeld in Höhe des angemessenen Werts der von ihm erbrachten Leistungen für sich behalten.
2. Baugeld darf nicht für andere Bauvorhaben oder noch nicht erbrachte Leistungen anderer Handwerker oder nicht fälliger Leistungen verwendet werden. Auch für die aus dem Grundstückserwerb entstehenden Kosten, für Steuern, Maklerprovisionen und Notargebühren, allgemeine Kosten, Gehälter oder Bürokosten darf Baugeld nicht verwendet werden.
3. Sofern sich Arbeiten auf Außenanlagen oder Freianlagen beziehen, betrifft dies nicht die Herstellung oder den Umbau eines Baus, so dass auch hierfür Baugeld nicht verwendet werden darf.
4. Vom Baugeld beglichen werden dürfen Aufwendungen für die Planung, Werkplanung und Bauleitung, da sie der Herstellung des Baus oder Umbaus dienen. Hinsichtlich der Aufwendungen für Verkaufsprovisionen sowie der Kosten für Vertrieb und Werbung besteht ein solches Recht hingegen nicht.

Was ist Baugeld?

Ein Bauträger unterliegt dem sogenannten Bauforderungssicherungsgesetz (BauFordSiG).

Gem. § 1 BauFordSiG muss der Bauträger das Baugeld dazu verwenden, Personen oder Unternehmer zu bezahlen die kurz gesprochen das Objekt bauen/herstellen. Das kann der Bauträger selbst sein, aber auch eben Subunternehmer.

Baugeld ist dabei kurz gesagt das Geld, dass der Bauträger dafür vom Bauherr/Käufer erhält bzw. von Dritten (Banken, etc.) um das Objekt herzustellen. Ob es sich um Baugeld oder nicht handelt muss übrigens der Bauträger gem. § 1 Abs. 4 BauFordSiG beweisen.

Was passiert, wenn der Bauträger das Baugeld nicht für den Bau verwendet?

Das hat für den Bauträger tatsächlich massive auch finanzielle Folgen.

Fällt der Bauträger in die Insolvenz und hat dabei zum Nachteil der Gläubiger des Baus das Baugeld eben nicht für den Bau verwendet, so handelt es sich um eine Straftat die mit Freiheitsstrafe von bis zu 5 Jahren oder Geldstrafe bestraft wird. Damit haftet übrigens der Geschäftsführer einer GmbH auch privat für die Forderungen gegen die Bauträgergesellschaft.

Darüber hinaus und davon handelt das Urteil des LG Köln, muss der Bauträger das Baugeld sogar zurückzahlen. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 1 BauFordSiG. Auch hier haftet die Bauträgergesellschaft und der Geschäftsführer als Gesamtschuldner! Der Geschäftsführer kann sich hier also nicht davonstehlen und hinter der GmbH Haftung verstecken.

Warum ist das Urteil aber so interessant?

Das Problem war immer, die schwammige Formulierung des BauFordSiG.

Hier klärt das LG auf, wofür das Baugeld (also sämtliche Geldbeträge die der Bauträger für die Herstellung erhalten hat) nicht verwendet werden darf:

Schließlich muss das Dabei geht das LG sogar weiter und teilt mit, für welche Forderungen das Baugeld nicht verwendet werden darf.

• nicht umfasst sind andere Bauvorhaben
• die Kosten für den Grundstückskauf
• Notarkosten
• Steuern
• Gehälter
• Bürokosten
• Arbeiten an Außenanlagen oder Freianlagen
• Verkaufprovisionen
• Maklerkosten
• Werbungskosten

Fazit

Wenn also ein Bauträger das Baugeld für eine der obigen Positionen verwendet, macht er sich nicht nur ggf. strafbar, sondern schadensersatzpflichtig.

Im Falle der Insolvenz kann sich der Bauträger auch nicht hinter seiner GmbH verstecken, sondern haftet mit seinem Privatvermögen. Das hat übrigens der BGH mit Urteil vom 17.05.2018 – VII ZR 92/16 entschieden.

Das ist ein enormer Hebel für Bauherren, um eine private Haftung des Bauträgers zu erreichen und damit auch ein guter Hebel, damit Bauträger gar nicht erst auf die Idee kommen, eine GmbH „gegen die Wand zu fahren“ und Einnahmen im privaten Vermögen zu verstecken.

Gerade vor dem Hintergrund drohender Bauträgerinsolvenzen (Corona, Ukrainekrise, steigende Zinsen, etc.) sollten Bauherren dieses Urteil dringend im Hinterkopf behalten.

Ihr habt ein Problem mit eurem Bauträger? Hier melden.