Beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung vom Bauträger stehen Bauherren oft vor einem scheinbar fix und fertigen Gesamtpaket. Alles wirkt geregelt – der Vertrag ist notariell, die Bauleistungen sind vereinbart, der Kaufpreis steht fest. Doch ein oft unterschätztes Risiko lauert im Hintergrund: Zahlungen an das falsche Konto und die Rolle der finanzierenden Bank des Bauträgers – des sogenannten „Globalgläubigers“.
In diesem Artikel erfährst du, warum diese Situation für Bauherren gefährlich werden kann, wie du dich davor schützt und was du im Ernstfall tun kannst.
🧱 Was ist ein Bauträgervertrag?
Ein Bauträgervertrag verbindet den Kauf eines Grundstücks mit der Verpflichtung, darauf ein Gebäude zu errichten. Du kaufst also quasi ein „fertiges Haus“, das erst noch gebaut wird.
Als Käufer (oder Bauherr) zahlst du den Kaufpreis nicht auf einmal, sondern in mehreren Raten – abhängig vom Baufortschritt. Diese Ratenzahlung ist durch die sogenannte Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) streng geregelt, um dich vor zu frühen Zahlungen zu schützen
💰 Warum gibt es ein Risiko bei der Kaufpreiszahlung?
In vielen Fällen finanziert der Bauträger das gesamte Bauvorhaben – also z. B. mehrere Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen – über einen Großkredit bei einer Bank. Diese Bank sichert sich ab, indem sie sich eine Grundschuld auf das gesamte Grundstück für alle Bauvorhaben eintragen lässt. Man spricht hier vom Globalgläubiger.
Sobald ein Käufer gefunden ist, erwartet die Bank, dass die Kaufpreiszahlung direkt an sie geht, um den entsprechenden Objektteil aus der Grundschuld „freizugeben“. Dafür gibt sie ein sogenanntes Freigabeversprechen ab.
Doch was passiert, wenn der Bauträger das Geld auf ein anderes Konto verlangt – etwa auf sein Firmenkonto – und du es gutgläubig dorthin überweist?
🔍 Das Problem: Zahlung an das falsche Konto
Beispiel:
Du zahlst die erste Rate von 100.000 € direkt an den Bauträger, weil seine Abschlagsrechnung ein Konto nennt, das nicht zur Bank gehört. Du denkst, alles ist korrekt – der Notar hat ja den Vertrag beurkundet.
Die Folge kann dramatisch sein:
- Die Bank bekommt kein Geld und gibt das Grundstück nicht frei.
- Du hast gezahlt, aber kommst nicht lastenfrei ins Grundbuch.
- Dein Geld ist im schlimmsten Fall verloren, wenn der Bauträger insolvent wird.
- Es droht die Zwangsvollstreckung des Grundstücks.
- Es droht eine doppelte Zahlungspflicht, um das Eigentum doch noch lastenfrei zu bekommen.
⚖️ Gesetzliche Regelung: Was sagt die MaBV?
Nach § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung darf der Bauträger nur dann Zahlungen annehmen, wenn unter anderem:
- eine Freistellung von der Grundschuld der Bank gesichert ist,
- und die Zahlung an das vereinbarte Konto der Bank erfolgt.
Zahlst du auf ein anderes Konto, ist der gesetzlich vorgesehene Schutz weg. Selbst ein gutgläubiger Erwerber verliert im Zweifel sein Geld.
🚨 Warum ist das so gefährlich für Bauherren?
Viele Käufer sind rechtlich nicht beraten oder verlassen sich auf mündliche Aussagen. Wenn der Bauträger erklärt:
„Zahlen Sie einfach auf dieses Konto, das passt schon“, wirkt das harmlos – aber es kann dich dein Geld und dein Eigentum kosten.
Besonders kritisch wird es, wenn:
- Der Bauträger bereits in wirtschaftlichen Schwierigkeiten ist.
- Der Notar keine ordnungsgemäße Fälligkeitsmitteilung erstellt hat.
- Die Bank im Grundbuch vorrangig eingetragen ist – also du nur Eigentümer wirst, wenn sie freiwillig freigibt.
Und das schlimmste ist: Die Auflassungsvormerkung die dein Eigentum sichern soll, ist praktisch irrelevant, weil diese zeitlich nach der Grundschuld des Globalgläubigers eingetragen wurde und damit hat die Bank den Vorrang!
✅ So schützt du dich als Bauherr
1. Zahl nur auf das Konto, das in der Fälligkeitsmitteilung steht
Lass dir vom Notar schriftlich bestätigen, dass:
- die Zahlung zulässig ist,
- die Freigabe der Bank gesichert ist,
- das Konto mit der Bank abgestimmt ist.
2. Verlange Einsicht in das Freigabeversprechen
Dieses Dokument sichert dir zu, dass die Bank bei Zahlung das Grundstück aus der Grundschuld entlässt – auch wenn das Bauvorhaben nicht fertiggestellt wird.
3. Leiste keine Zahlung ohne notarielle Fälligkeitsmitteilung
Diese Mitteilung bescheinigt, dass alle rechtlichen Voraussetzungen (z. B. Vormerkung im Grundbuch, Freistellung, Genehmigungen) erfüllt sind. Ohne sie: keine Zahlung.
📌 Was tun, wenn du schon falsch gezahlt hast?
Wenn du bereits an das falsche Konto gezahlt hast:
Informiere sofort die Bank des Bauträgers – hier müssen nun Gespräche stattfinden um gemeinsam eine Lösung zu finden.
Sichere Beweise (Zahlungsbeleg, Verwendungszweck, Korrespondenz).
Lass dich rechtlich beraten – ggf. kannst du eine Rückzahlung vom Bauträger fordern und Strafanzeige stellen.
🛑 Fazit: Der Teufel steckt im Detail
Ein Bauträgervertrag wirkt auf den ersten Blick wasserdicht – doch kleine Nachlässigkeiten, etwa beim Zahlungskonto, können große finanzielle Schäden verursachen. Als Bauherr solltest du jede Zahlung nur nach strenger Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen leisten und bei Unsicherheit den Notar oder einen Anwalt einschalten.
Mit dem richtigen Wissen und einer gesunden Portion Vorsicht vermeidest du fatale Fehler und schützt deine Investition – denn beim Bau oder Kauf einer Immobilie steht viel auf dem Spiel.
Wir stehen dir gerne zur Verfügung! – Direkt Termin vereinbaren: https://rechtsanwaltskanzlei-heil.de/booking-form/
